[部门解读]《三亚榆红片区城市更新项目搬迁补偿安置方案》政策解读

《三亚榆红片区城市更新项目搬迁补偿安置方案》政策解读

《三亚榆红片区城市更新项目搬迁补偿安置方案》（吉阳府〔2025〕22号）(以下简称《方案》)已由三亚市吉阳区人民政府常务会和区委常委会会议审议通过，并报三亚市人民政府批准，自2025年2月21日起施行。为做好政府文件解读工作，保障公众知情权、参与权、监督权，现将有关情况解读如下：

一、《方案》的制定背景依据

为加快推进三亚榆红片区城市更新工作，保障被搬迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《海南省土地征收补偿安置管理办法》《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》和《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）》等法规文件，结合三亚榆红片区城市更新项目实际制定。

二、《方案》包括哪些内容？

《方案》分为搬迁范围基本情况及更新计划、指导思想及基本原则、搬迁主体及法律依据、安置对象的认定、分户原则、搬迁补偿安置、更新区域内无房村民的安置补偿、安置房建设及分配和差额面积结算、奖惩措施、扶持措施、保障措施、附则共十二条。

三、搬迁范围及更新计划

三亚榆红片区城市更新项目四至范围：项目更新区域位于东至榆亚路，西至凤凰岭景区边界，南至半山首府，北至大安岭路，更新范围总面积约93.85公顷（1407.75亩）。具体范围四至坐标以项目规划红线的实际勘测定界为准。更新范围涉及8个村民生产小组，总户数约1297户，总人口4260人，房屋1213栋，地上建筑面积约415602.87㎡，暂按原籍统计。最终数据以实际核实的为准。

四、搬迁主体

（一）搬迁人：三亚市吉阳区人民政府

（二）搬迁部门：三亚市吉阳区住房和城乡建设局

（三）被搬迁单位（人）：更新范围内需要搬迁的土地、青苗、房屋及其他建筑物、地上附属物的合法产权人。

五、安置对象如何认定？

（一）安置对象的认定时间节点：以《方案》发布后，当期搬迁公告发布之日止为准；

（二）安置对象分为六类，分别是第一类原籍村民、第二类转户村民、第三类上门女婿和入嫁媳妇、第四类外嫁女、第五类外出工作人员、第六类其他情形人员。同时规定，其他特殊情况需列入安置范围的，由本人提出申请，榆红村委会调查上报，吉阳区人民政府审核通过后认定为安置对象。具体认定方式如下：

1. 第一类原籍村民

指户籍在榆红村委会，在《方案》发布后，当期搬迁公告发布之前是榆红村委会常住人员，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

新出生婴、幼儿因客观原因未及时进行申报户籍登记的，按《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国户口登记条例》的相关规定，由榆红村委会调查上报，吉阳区人民政府审核通过后按原籍村民认定。

《方案》发布后，当期搬迁公告发布之日起10个月内出生的婴儿，由榆红村委会调查上报，吉阳区人民政府审核通过后按原籍村民认定。当期搬迁公告发布之日起10个月后出生的婴儿，不再认定为安置对象。

安置对象在签订搬迁补偿安置协议前死亡（含宣告死亡）的人员，不再属于安置对象。已签订搬迁补偿安置协议的安置对象死亡（含宣告死亡）的，其协议项下的权利由其继承人依法继承。

2.第二类转户村民

（1）户籍从外地转入榆红村委会，具有榆红村委会集体经济组织成员资格，长期居住生活在榆红村委会的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

（2）1997年12月31日前户籍迁入，具有榆红村委会农业户籍，但不具有榆红村委会第二轮土地承包权，也不具有榆红村委会集体经济组织成员资格，长期居住生活在榆红村委会的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

3.第三类上门女婿和入嫁媳妇

（1）《方案》发布后，当期搬迁公告发布之日前，户口已迁入榆红村委会且长期在榆红村委会生活，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的上门女婿。

（2）《方案》发布后，当期搬迁公告发布之日前办理婚姻登记手续，户口已迁入榆红村委会或户口虽未迁入榆红村委会但长期在榆红村委会生活，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的入嫁媳妇。

4.第四类外嫁女

指婚后户籍仍在榆红村委会，长期居住生活在榆红村委会，嫁入地未分配到宅基地或承包地，也未享受嫁入地集体福利（分红）待遇，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的人员及其同一户籍在册并随其生活的未成年子女。

5.第五类外出工作人员

指原是榆红村委会村民，因工作原因户籍不在榆红村委会，在本项目搬迁范围内有自有独立住房，且本人、配偶及其子女在三亚市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员（含本人、配偶及其子女，不含子女配偶及子女所生后代子孙）。

6.第六类其他情形人员

指符合下列条件之一，在本项目搬迁范围内有自有独立住房，且在三亚市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的下列人员：

（1）有榆红村委会户籍（该户籍需在城市更新项目红线范围内）且有镇级（含）以上政府颁发的土地使用权证（户籍人口信息与土地使用权证登记人必须一致）的人员。

（2）有榆红村委会户籍（该户籍需在城市更新项目红线范围内）但没有镇级（含）以上政府颁发的土地使用权证，或没有榆红村委会户籍但有镇级（含）以上政府颁发的土地使用权证。

六、分户原则及家庭成员什么情况下可以分户安置？

（一）原则上一本户口簿为一户。安置对象家庭成员符合下列条件的，可予以分户：

1.《方案》发布后，当期搬迁公告发布之日前已结婚并办理婚姻登记手续的，可予以分户。

2.《方案》发布后，当期搬迁公告发布之日前离婚满一年的，可予以分户。

3.《方案》发布后，当期搬迁公告发布之日止，达到法定结婚年龄的未婚人员，可予以分户。

4.丧偶人员可予以分户。

（二）其他特殊情形需进行分户的，由榆红村委会提出初步意见，吉阳区人民政府审核确定。

七、搬迁补偿安置有哪些方式？安置标准是什么？

搬迁补偿安置分回迁安置、货币补偿、货币补偿和回迁安置相结合三种方式。

（一）回迁安置

安置对象自愿选择回迁安置的，由市政府在榆红城市更新范围内划定安置区域建设安置房。

1.对第一类原籍村民、第二类转户村民第1类人员、第三类上门女婿和入嫁媳妇、第四类外嫁女，安置标准为建筑面积60平方米/人（含公摊）的安置房，并按建筑面积10平方米/人（商业、旅馆、商务办公）或25平方米/人（租赁住宅）安排村集体产业经营性用房。

2.对第二类转户村民第2类人员、第五类外出工作人员，安置标准为建筑面积60平方米/人（含公摊）的安置房。不安排村集体产业经营性用房。

3.对第六类其他情形人员，按照“一证一户”的原则，给予建筑面积60平方米/人（含公摊）的安置房，但每户最高安置房屋面积不超过120平方米。不安排村集体产业经营性用房。

（二）货币补偿

安置对象自愿选择货币补偿的，安置房货币补偿单价为就地安置的安置房单位面积的市场评估价。

（三）货币补偿和回迁安置相结合

参照上述回迁安置、货币补偿的有关规定执行。

八、安排给第一类至第四类（第二类转户村民第2类人员除外）的村集体产业经营性用房产权、收益归谁？

按建筑面积10平方米/人（商业、旅馆、商务办公）或25平方米/人（租赁住宅）安排村集体产业经营性用房，产权归榆红村委会集体经济组织所有，安置对象参与收益分成。

九、现有房屋扣除应安置房屋面积后的补偿标准？

（一）现有房屋建筑面积在525平方米以内（含525平方米）部分的补偿标准：

1.现有房屋建筑面积小于安置房屋建筑面积的，对现有房屋不予补偿；

2.现有房屋建筑面积大于安置房屋面积的，对现有房屋扣除安置房屋建筑面积后剩余部分按框架结构每平方米1350元、混合结构每平方米1100元的标准补偿。另外，对于第一类至第五类安置对象，现有房屋面积在525平方米以内（含525平方米）部分在补偿标准的基础上再给予100%奖励。

（二）现有房屋建筑面积在525平方米以上、1000平方米以内（含1000平方米）部分的补偿标准：

1.现有房屋建筑面积小于安置房屋建筑面积的，对现有房屋不予补偿。

2.现有房屋建筑面积大于安置房屋建筑面积的，对现有房屋扣除安置房屋建筑面积后剩余部分按每平方米550元的标准给予补助，在规定时间内签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予每平方米250元的搬迁补贴。

（三）现有房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。

十、现有房屋的装修补偿标准？

只对现有房屋建筑面积在525平方米以内（含525平方米）部分的装修进行补偿。

补偿标准：装修按房屋建筑面积每平方米800元的标准给予补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按市场评估价格补偿。

十一、搬迁补助费的标准？

（一）被搬迁人（外来人员除外）选择货币补偿方式的，在签订搬迁补偿安置协议后按一次搬迁，一次性结清搬迁补助费3600元；

（二）被搬迁人选择回迁安置（含货币补偿和回迁安置相结合）的，在签订搬迁补偿安置协议后按两次搬迁，一次性结清搬迁补助费7200元。

十二、临时过渡安置费的标准及发放期限？

（一）临时过渡费发放标准

1.第一类至第五类安置对象，选择回迁安置的，在过渡期间发放临时过渡安置费由其自行过渡。临时过渡安置费发放标准为每户每月租房补贴4000元、每人每月生活补贴500元。

2.第六类安置对象，选择回迁安置的，在过渡期间发放临时过渡安置费由其自行过渡。临时过渡安置费发放标准为每户每月租房补贴4000元、生活补贴500元。

（二）临时过渡费发放期限

1.临时过渡安置费自安置对象签订搬迁补偿安置协议并腾空房屋当月起发放，先按18个月一次性计发，期满后再每半年发放一次，直至被搬迁人取得安置房。

2.自吉阳区人民政府通知被搬迁人领取安置房钥匙次月起，吉阳区人民政府向被搬迁人一次性发放4个月的装修期临时过渡安置费，临时过渡费发放标准按照上述规定标准执行。

（三）被搬迁房屋在签订搬迁补偿安置协议前被拆除的，自被搬迁房屋拆除当月起，至被搬迁人签订搬迁补偿安置协议前月止，按照上述第（一）、（二）项规定标准向被搬迁人发放房屋“未补先拆”期间的临时过渡安置费；被搬迁人签订搬迁补偿安置协议后的临时过渡费，根据协议有关约定发放。

十三、其他补偿

（一）被搬迁人（外来人员除外）被拆除房屋的空调、电话、有线电视（数字电视）等拆移补偿费，按照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013修订）》（三府〔2013〕43号）规定执行。

（二）被搬迁范围内的其他地上附着物按照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013修订）》（三府〔2013〕43号）有关标准给予补偿，青苗按照《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》（三府规〔2021〕25号）规定的标准补偿。

（三）更新范围内坟墓迁移补偿标准为2.4万元/座，迁移地点由市政府和区政府统筹安排。

十四、第一类至第六类安置对象已在三亚市内享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员，以及户籍已迁出榆红村委会、在嫁入地享受土地承包、集体分红、拆迁补偿安置等待遇的外嫁女，其在榆红城市更新项目红线范围内的现有房屋按什么标准给予补偿？

（一）现有房屋建筑面积在525平方米以内（含525平方米）的部分，按框架结构每平方米1350元、混合结构每平方米1100元标准给予补偿。装修按房屋建筑面积给予每平方米800元的标准补偿。

（二）现有房屋建筑面积在525平方米以上1000平方米以内（含1000平方米）的部分，按每平方米550元的标准给予补助，在规定时间内签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予每平方米250元的搬迁补贴。

（三）现有房屋建筑面积在1000平方米以上的部分不予补偿。

十五、对无合法房屋产权（或等同手续）且不具有榆红村户籍的外来人员的房屋补助及搬迁奖励标准是什么？

对榆红城市更新范围内无合法房屋产权（或等同手续）且不具有榆红村委会户籍的外来人员的房屋，依照“一栋一户”的原则，按以下规定处理：

（一）被搬迁人主动配合登记、丈量和搬迁工作的，对被搬迁房屋（不含简易结构房屋）按建筑面积每平方米550元给予被搬迁人生活困难补助，每户最高补助建筑面积525平方米；

（二）被搬迁人在规定时间签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予被搬迁人每平方米250元的搬迁奖励，每户最高奖励建筑面积525平方米。

十六、在搬迁范围内无自有住房，但符合《方案》第一类至第五类安置对象条件的榆红村民如何安置？

（一）安置标准为建筑面积60平方米/人（含公摊）的安置房，并且安排人均建筑面积10平方米（商业、旅馆、商务办公）或25平方米（租赁住宅）安排村集体产业经营性用房（第二类转户居民第2类人员、第五类安置对象除外）。

对第二类转户村民第2类人员、第五类安置对象，安置标准为建筑面积60平方米/人（含公摊）的安置房，不安排村集体产业经营性用房。

（二）安置对象可以选择回迁安置或货币补偿。

（三）因被搬迁人无房用于抵扣安置房屋面积，被搬迁人需在签订搬迁补偿协议时，以应得安置房屋面积为基数，按照每平方米1350元的标准向搬迁人缴款（该笔款项可在被搬迁人签订搬迁补偿协议时，从被搬迁人应得的搬迁补偿款中抵扣）。

十七、实际安置房屋与应得安置房屋面积差额结算标准？

（一）实际安置房建筑面积小于每户应得安置房屋建筑面积的，房屋差额建筑面积按安置房建筑面积的市场评估价格结清差价。

（二）实际安置房建筑面积大于每户应得安置房屋建筑面积的，房屋差额建筑面积在5平方米以内（含5平方米）的部分，按照安置房的建安成本价格（暂以安置房批复的概算价格计，最终以结算审核为准）结算；超出5平方米以上的部分，按照安置房的市场评估价格结算。

（三）除安置房户型面积不匹配的原因外，被搬迁人超选安置房建筑面积最大不能超过建筑面积15平方米。

十八、安置房的建设标准及安置房如何分配？

（一）安置房建设标准

1.安置房建设遵循统一规划、统一设计、统一建设的原则，安置房为毛坯，具体户型和面积以市规划部门批准的安置房建设方案为准。

2.榆红村委会集体产业经营性用房的建设，按照《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）》（三府规〔2021〕23号）有关规定执行。

（二）安置房分配方式

由吉阳区人民政府和榆红村委会主导进行，按照正式签订协议的时间先后顺序确定选房顺序。同一日签订协议的，采取抽签的方式确定选房顺序。

十九、奖惩措施

（一）自每一期搬迁公告发布之日起，安置对象配合签订房屋搬迁补偿安置协议（含意向协议）并在2个月内（含2个月）搬迁腾空房屋的，一次性给予每户8万元的搬迁奖励。

（二）自每一期搬迁公告发布之日起，安置对象配合签订房屋搬迁补偿安置协议（含意向协议）并在2个月以上4个月内（含4个月）搬迁腾空房屋的，一次性给予每户4万元搬迁奖励。

（三）自每一期搬迁公告发布之日起，安置对象超过4个月拒不配合签订房屋搬迁补偿安置协议（含意向协议）并搬迁腾空房屋的，不给予搬迁奖励。

（四）自每一期搬迁公告发布之日起，被搬迁人超过6个月拒不配合签订房屋搬迁补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，每户现有房屋超过525平方米的部分不予补偿或者补助。

二十、新旧安置政策如何衔接？

本城市更新项目范围内，因其他征地项目，已签订拆迁补偿安置协议但未取得安置房的被搬迁人，原则上依据原协议纳入本城市更新项目一并安置。原房屋已拆除但尚未签订拆迁补偿安置协议的被搬迁人，按照本方案规定标准进行补偿安置。