三亚市吉阳区人民政府  

                               2024年11月15日

（此件主动公开）

 

 

附件

 

三亚市吉阳区榆红片区城市更新项目

搬迁补偿安置方案

（征求意见稿）

 

为加快推进榆红城市更新工作，保障被搬迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《海南省土地征收补偿安置管理办法》《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》和《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）》等法规文件，结合榆红城市更新实际，制定本方案。

一、搬迁范围基本情况及更新计划

项目四至范围：项目更新区域位于东至榆亚路，西至凤凰岭景区边界，南至半山首府，北至大安岭路，更新范围总面积约93.85公顷（1407.75亩）。具体范围四至坐标以项目规划红线的实际勘测定界为准。更新范围涉及8个村民生产小组，总户数约1297户，总人口4260人，房屋1213栋，地上建筑面积约415602.87㎡，暂按原籍统计。最终数据以实际核实的为准。

二、指导思想及基本原则

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实习近平总书记“4·13”重要讲话和中央12号文件精神，以高标准高质量建设中国特色海南自由贸易港为战略目标，不断着力提升城市品位、价值和形象，维护被搬迁人的合法权益，做到依法搬迁、和谐搬迁。

（二）基本原则

1.坚持“公开、公平、公正”的搬迁补偿原则。

2.本着“依法实施、合理补偿、妥善安置”原则。

3.坚持保护合法建筑和打击违法建筑相结合的原则。

4.以人为本，让利于民，保障被搬迁单位和被搬迁人的合法权益。

三、搬迁主体及法律依据

（一）搬迁主体

1.搬迁人：三亚市吉阳区人民政府

2.搬迁部门：三亚市吉阳区住房和城乡建设局

3.被搬迁单位（人）：更新范围内需要搬迁的土地、青苗、房屋及其他建筑物、地上附属物的合法产权人。

（二）搬迁依据

1.《中华人民共和国土地管理法（2019年修正）》。

2.《中华人民共和国城乡规划法（2019年修正）》。

3.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起实施）。

4.《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）》（三府规〔2021〕23号）。

5.《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》（三府〔2015〕112号）。

6.《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）。

7.《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》（三府规〔2021〕25号）。

四、安置对象的认定

自本方案发布后，当期搬迁公告发布之日止，属于下列人员之一的，可认定为安置对象。

（一）第一类：原籍村民

指户籍在榆红村委会，在本方案发布后，当期搬迁公告发布之前是榆红村委会常住人员，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

新出生婴、幼儿因客观原因未及时进行申报户籍登记的，按《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国户口登记条例》的相关规定，由榆红村委会调查上报，吉阳区人民政府审核通过后按原籍村民认定。

本方案发布后，当期搬迁公告发布之日起10个月内出生的婴儿，由榆红村委会调查上报，吉阳区人民政府审核通过后按原籍村民认定。当期搬迁公告发布之日起10个月后出生的婴儿，不再认定为安置对象。

安置对象在签订搬迁补偿安置协议前死亡（含宣告死亡）的人员，不再属于安置对象。已签订搬迁补偿安置协议的安置对象死亡（含宣告死亡）的，其协议项下的权利由其继承人依法继承。

（二）第二类：转户村民

包含以下两类情况：

1.户籍从外地转入榆红村委会，具有榆红村委会集体经济组织成员资格，长期居住生活在榆红村委会的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

2.1997年12月31日前户籍迁入，具有榆红村委会农业户籍，但不具有榆红村委会第二轮土地承包权，也不具有榆红村委会集体经济组织成员资格，长期居住生活在榆红村委会的人员及其户籍在册子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。

（三）第三类：上门女婿和入嫁媳妇

1.本方案发布后，当期搬迁公告发布之日前，户口已迁入榆红村委会且长期在榆红村委会生活，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的上门女婿。

2.本方案发布后，当期搬迁公告发布之日前办理婚姻登记手续，户口已迁入榆红村委会或户口虽未迁入榆红村委会但长期在榆红村委会生活，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的入嫁媳妇。

（四）第四类：外嫁女

按照《中华人民共和国妇女权益保障法》等相关法律法规的规定，指婚后户籍仍在榆红村委会，长期居住生活在榆红村委会，嫁入地未分配到宅基地或承包地，也未享受嫁入地集体福利（分红）待遇，具有榆红村委会集体经济组织成员资格的人员及其同一户籍在册并随其生活的未成年子女。

（五）第五类：外出工作人员

指原是榆红村委会村民，因工作原因户籍不在榆红村委会，在榆红村委会有自有独立住房，且在三亚市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员及其户籍在册子女（不含子女所生后代子孙）。

（六）第六类：其他情形人员

指符合下列条件之一，在榆红村委会有自有独立住房，且在三亚市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的下列人员：

1.有榆红村委会户籍（该户籍需在城市更新项目红线范围内）且有镇级（含）以上政府颁发的土地使用权证（户籍人口信息与土地使用权证登记人必须一致）的人员。

2.有榆红村委会户籍（该户籍需在城市更新项目红线范围内）但没有镇级（含）以上政府颁发的土地使用权证，或没有榆红村委会户籍但有镇级（含）以上政府颁发的土地使用权证。

（七）其他特殊情况需列入安置范围的，由本人提出申请，榆红村委会调查上报，吉阳区人民政府审核通过后认定为安置对象。

五、分户原则

（一）原则上一本户口簿为一户。安置对象家庭成员符合下列条件的，可予以分户：

1.本方案发布后，当期搬迁公告发布之日前已结婚并办理婚姻登记手续的，可予以分户。

2.本方案发布后，当期搬迁公告发布之日前离婚满一年的，可予以分户。

3.本方案发布后，当期搬迁公告发布之日止，达到法定结婚年龄的未婚人员，可予以分户。

4.丧偶人员可予以分户。

（二）其他特殊情形需进行分户的，由榆红村委会提出初步意见，吉阳区人民政府审核确定。

六、搬迁补偿安置

对符合安置条件人员，采取回迁安置、货币补偿、货币补偿和回迁安置相结合三种方式进行搬迁补偿安置。

（一）回迁安置

安置对象选择回迁安置的，回迁安置范围以就地安置为主。就地安置的由市政府在榆红城市更新范围内划定安置区域建设安置房。

安置对象选择回迁安置的，发放临时过渡安置费，由其自行过渡安置，直到取得安置房为止。

1.安置标准

（1）对符合本方案第四条第（一）款、第（二）款第1项、第（三）款、第（四）款规定的安置对象，选择回迁安置的，给予每人60平方米的安置房屋面积。安排人均10平方米（商业、旅馆、商务办公）的榆红村委会集体产业经营性用房，产权归榆红村委会集体经济组织所有，符合本条规定的安置对象参与收益分成。

（2）对符合本方案第四条第（二）款第2项、第（五）款规定的安置对象，选择回迁安置的，给予每人60平方米的安置房屋面积。不安排榆红村委会集体产业经营性用房。

（3）对符合本方案第四条第（六）款规定的安置对象，按照“一证一户”的原则，给予每户人均60平方米的安置房屋面积，但每户最高安置面积不超过120平方米。不安排榆红村委会集体产业经营性用房。

（4）对第（七）类安置对象，安置面积由吉阳区人民政府按程序确定。

（二）货币补偿

1.对符合本方案第四条第（一）款、第（二）款第1项、第（三）款、第（四）款规定的安置对象，自愿选择货币补偿的，给予每人60平方米的安置房屋面积，安置房货币补偿单价为就地安置的安置房单位面积的市场评估价。安排人均10平方米（商业、旅馆、商务办公）的榆红村委会集体产业经营性用房，产权归榆红村委会集体经济组织所有，符合本条规定的安置对象参与收益分成。

2.对符合本方案第四条第（二）款第2项、第（五）款规定的安置对象，自愿选择货币补偿的，给予每人60平方米的安置房屋面积，安置房货币补偿单价为就地安置的安置房单位面积的市场评估价。不安排榆红村委会集体产业经营性用房。

3.对符合本方案第四条第（六）款规定的安置对象，自愿选择货币补偿的，按照“一证一户”的原则，给予每户人均60平方米的安置房屋面积，但每户最高安置面积不超过120平方米，安置房货币补偿单价为就地安置的安置房单位面积的市场评估价。不安排榆红村委会集体产业经营性用房。

4.对第（七）类安置对象，安置面积和安置房的补偿单价由吉阳区人民政府按程序确定。

（三）货币补偿和回迁安置相结合

被搬迁人选择货币补偿和回迁安置相结合的安置补偿方式的，参照上述第（一）、（二）款有关规定执行。

（四）现有房屋、附着物和青苗等补偿（补助）

1.对符合本方案第四条第（一）至（五）类安置条件的安置对象，其在榆红城市更新项目红线范围内的现有房屋按以下标准补偿：

（1）现有房屋面积在525平方米以内（含525平方米）部分的补偿标准：

①现有房屋面积小于安置房屋面积的，对现有房屋不予补偿。

②现有房屋面积大于安置房屋面积的，对现有房屋扣除安置房屋面积后剩余部分按框架结构每平方米1350元、混合结构每平方米1100元且给予100%奖励的标准补偿。

③装修按房屋建筑面积每平方米800元的标准给予补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按市场评估价格补偿，或按照每平方米800元的标准给予补偿。

（2）现有房屋面积在525平方米以上、1000平方米以内（含1000平方米）部分的补偿标准：

①现有房屋面积小于安置房屋面积的，对现有房屋不予补偿。

②现有房屋面积大于安置房屋面积的，对现有房屋扣除安置房屋面积后剩余部分按每平方米550元的标准给予补助，在规定时间内签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予每平方米250元的搬迁补贴。

（3）现有房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。

    2.对符合本方案第四条第（六）类安置条件的安置对象，其在榆红城市更新项目红线范围内的现有房屋按以下标准补偿：

（1）现有房屋面积在525平方米以内（含525平方米）部分的补偿标准：

①现有房屋面积小于安置房屋面积的，对现有房屋不予补偿。

②现有房屋面积大于安置房屋面积的，对现有房屋扣除安置房屋面积后剩余部分按框架结构每平方米1350元、混合结构每平方米1100元给予补偿。

③装修按房屋建筑面积每平方米800元的标准补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按市场评估价格补偿。

（2）现有房屋面积在525平方米以上、1000平方米以内（含1000平方米）部分，按每平方米550元的标准给予补助，在规定时间内签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予每平方米250元的搬迁补贴。

（3）现有房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。   

    3.对符合本方案第四条规定的（一）至（六）类安置条件但在三亚市内享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员，以及户籍已迁出榆红村委会、在嫁入地享受土地承包、集体分红、拆迁补偿安置等待遇的外嫁女，其在榆红城市更新项目红线范围内的现有房屋按以下标准给予补偿：

（1）现有房屋面积在525平方米以内（含525平方米）的部分，按框架结构每平方米1350元、混合结构每平方米1100元标准给予补偿。装修按房屋建筑面积给予每平方米800元的标准补偿。

（2）现有房屋面积在525平方米以上1000平方米以内（含1000平方米）的部分，按每平方米550元的标准给予补助，在规定时间内签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予每平方米250元的搬迁补贴。

（3）现有房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。

4.对榆红城市更新范围内无合法房屋产权（或等同手续）且不具有榆红村委会户籍的外来人员的房屋，依照“一栋一户”的原则，按以下规定处理：

（1）被搬迁人主动配合登记、丈量和搬迁工作的，对被搬迁房屋（不含简易结构房屋）按每平方米550元给予被搬迁人生活困难补助，每户最高补助面积525平方米；

（2）被搬迁人在规定时间签订搬迁补偿协议并腾空房屋的，再给予被搬迁人每平方米250元的搬迁奖励，每户最高奖励面积525平方米。

5.其他补偿

（1）被搬迁人（外来人员除外）被拆除房屋的空调、电话、有线电视（数字电视）等拆移补偿费，按照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013修订）》（三府〔2013〕43号）规定执行。

（2）被搬迁范围内的其他地上附着物按照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013修订）》（三府〔2013〕43号）有关标准给予补偿，青苗按照《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》（三府规〔2021〕25号）规定的标准补偿。

（3）更新范围内坟墓迁移补偿标准为2.4万元/座，迁移地点由市政府和区政府统筹安排。

（五）搬迁补助费和临时过渡安置费

1.搬迁补助费

（1）按每户3600元的标准给予搬迁补助。

（2）被搬迁人（外来人员除外）选择货币补偿方式的，在签订搬迁补偿安置协议后按一次搬迁，一次性结清搬迁补助费；被搬迁人选择回迁安置（含货币补偿和回迁安置相结合）的，在签订搬迁补偿安置协议后按两次搬迁，一次性结清搬迁补助费。

    2.临时过渡安置费

（1）对符合本方案第四条第（一）至（五）类安置条件的安置对象，选择回迁安置的，在过渡期间发放临时过渡安置费由其自行过渡。临时过渡安置费发放标准为每户每月租房补贴4000元、每人每月生活补贴500元。

（2）对符合本方案第四条第（六）类安置条件的安置对象，选择回迁安置的，在过渡期间发放临时过渡安置费由其自行过渡。临时过渡安置费发放标准为每户每月租房补贴4000元、生活补贴500元。

（3）临时过渡安置费自安置对象签订搬迁补偿安置协议并腾空房屋当月起发放，先按18个月一次性计发，期满后再每半年发放一次，直至被搬迁人取得安置房。

3.被搬迁房屋“未补先拆”的，自被搬迁房屋拆除当月起，至被搬迁人签订搬迁补偿安置协议前一个月止，按照上述第2条规定标准向被搬迁人发放房屋“未补先拆”期间的临时过渡安置费；被搬迁人签订搬迁补偿安置协议后的临时过渡费，根据协议有关约定发放。

七、搬迁范围内无房村民的安置补偿

在本项目搬迁范围内无自有住房，但符合本方案第四条第（一）至（五）类安置对象条件的榆红村民，按照以下办法予以安置补偿：

（一）安置面积的确定

1.对符合本方案第四条第（一）款、第（二）款第1项、第（三）款、第（四）款规定的安置对象，给予每人60平方米的安置房屋面积。安排人均10平方米（商业、旅馆、商务办公）的榆红村委会集体产业经营性用房，产权归榆红村委会集体经济组织所有，安置对象参与收益分成。

2.对符合本方案第四条第（二）款第2项、第（五）款规定的安置对象，给予每人60平方米的安置房屋面积，不安排榆红村委会集体产业经营性用房。

（二）安置房屋的补偿

1.本方案发布后，当期搬迁公告发布之日起30日内，被搬迁人需书面向房屋搬迁部门明确安置补偿方式。在规定的时间内未明确的，则视为选择回迁安置方式。

2.被搬迁人选择货币补偿方式，补偿标准如下：

（1）根据被搬迁人应得安置房面积，按安置房面积的市场评估价格进行货币补偿。

（2）不给予临时过渡安置费和搬迁补助费。

（3）不享受搬迁奖励。

3.被搬迁人选择回迁安置方式，补偿标准如下：

（1）根据被搬迁人应得安置房面积，进行回迁安置。

（2）自被搬迁人签订搬迁补偿协议当月起，按本方案规定的标准向被搬迁人发放临时过渡安置费。

（3）给予3600元的一次性搬迁补助。

（4）不享受搬迁奖励。

（三）因被搬迁人无房用于抵扣安置房屋面积，被搬迁人需在签订搬迁补偿协议时，以应得安置房屋面积为基数，按照每平方米1350元的标准向搬迁人缴款（该笔款项可在被搬迁人签订搬迁补偿协议时，从被搬迁人应得的搬迁补偿款中抵扣）。

八、安置房建设、分配和差额面积结算

（一）安置房建设

1.安置房建设遵循统一规划、统一设计、统一建设的原则，安置房为毛坯，具体户型和面积以市规划部门批准的安置房建设方案为准。

2.榆红村委会集体产业经营性用房的建设，按照《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）》（三府规〔2021〕23号）有关规定执行。

3.安置房图纸设计及施工情况随时接受吉阳区人民政府和榆红村委会监督，以确保安置房建设进度及质量。

（二）安置房分配

由吉阳区人民政府和榆红村委会主导进行，按照正式签订协议的时间先后顺序确定选房顺序。同一日签订协议的，采取抽签的方式确定选房顺序。

（三）安置房屋差额面积结算

1.对符合本方案第四条第（一）至（五）类安置条件的安置对象，实际安置房建筑面积小于每户应得安置房屋面积的，房屋差额面积按安置房面积的市场评估价格结清差价。实际安置房建筑面积大于每户应得安置房屋面积的，房屋差额面积在5平方米以内（含5平方米）的部分，按照安置房的建安成本价格（暂以安置房批复的概算价格计，最终以结算审核为准）结算；超出5平方米以上的部分，按照安置房的市场评估价格结算。

2.对符合本方案第四条第（六）类安置条件的安置对象，实际安置房建筑面积小于其应得安置房屋面积的，房屋差额面积部分按安置房的市场评估价格结清房屋差价。若实际安置房建筑面积大于其应得安置房屋面积的，房屋差额面积在5平方米以内（含5平方米）的部分，按照安置房的建安成本价格（暂以安置房批复的概算价格计，最终以结算审核为准）结算；超出5平方米以上的部分，按照安置房的市场评估价格结算。

3.除安置房户型面积不匹配的原因外，被搬迁人超选安置房建筑面积最大不能超过15㎡。

九、奖惩措施

（一）自每一期搬迁公告发布之日起，安置对象配合签订房屋搬迁补偿安置协议（含意向协议）并在2个月内（含2个月）搬迁腾空房屋的，一次性给予每户8万元的搬迁奖励。

（二）自每一期搬迁公告发布之日起，安置对象配合签订房屋搬迁补偿安置协议（含意向协议）并在2个月以上4个月内（含4个月）搬迁腾空房屋的，一次性给予每户4万元搬迁奖励。

（三）自每一期搬迁公告发布之日起，安置对象超过5个月拒不配合签订房屋搬迁补偿安置协议（含意向协议）并搬迁腾空房屋的，不给予搬迁奖励。

（四）自每一期搬迁公告发布之日起，被搬迁人超过6个月拒不配合签订房屋搬迁补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，每户现有房屋超过525平方米的部分不予补偿或者补助。

十、扶持措施

（一）市政府在安置区范围附近投资建设学校、幼儿园等，面积安排按国家规定标准执行，产权归三亚市吉阳区教育局所有。

（二）安置区内配建居委会办公场所、文化活动室、社区卫生站、社区服务站、老年服务站、垃圾处理站、电动车棚（含充电桩）、公厕等公共设施，满足村民生活需要。居委会办公场所产权归榆红村委会所有。

（三）榆红村委会现有的集体房产，按照1:1的比例在安置房中置换商业用房，产权分别办至榆红村委会及各村民小组名下。

（四）由市政府出资在安置范围附近建设两处民俗服务中心，每处建筑面积不小于200平方米。

（五）按国家相关规定为村民办理养老保险，费用全部由政府提取的被征地农民社会保障专项资金解决。

十一、保障措施

（一）在规定的搬迁期限内，被搬迁人无正当理由拒不搬迁的，由吉阳区人民政府报市相关部门按法定程序处理。

（二）执法部门对搬迁范围内的抢建、抢种及违章建设的行为依法予以打击。

（三）参与改造、安置相关的工作人员，必须严格执行有关法律、法规、政策和本方案的规定，接受社会监督。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

（四）影响改造安置秩序，干扰、围攻、殴打安置工作人员，或以其他方式妨碍公务人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十二、附则

（一）本方案自公布之日起施行。2017年9月12日公布的《三亚市吉阳区人民政府关于印发榆红棚户区改造项目搬迁补偿安置方案（修订稿）的通知》（吉阳府〔2017〕284号）同时废止。

（二）本城市更新项目范围内，因实施棚户区改造或其他征地项目，已签订拆迁补偿安置协议但未取得安置房的被搬迁人，原则上依据原协议纳入本城市更新项目一并安置。原房屋已拆除但尚未签订拆迁补偿安置协议的被搬迁人，按照本方案规定标准进行补偿安置。

（三）本方案发布后，方案中“新生婴儿”“上门女婿”“入嫁媳妇”等安置对象认定及奖惩措施的起算时点，以榆红片区城市更新项目每一期搬迁公告发布之日为准。

（四）就地安置房的市场评估单价，以本方案发布后，当期搬迁公告发布之日有资质的评估机构的评估结果为准。

（五）已签订本方案未尽事宜，或在搬迁补偿过程中需对本方案的有关内容进行调整的，由三亚市吉阳区人民政府研究确定。

（六）本方案由三亚市吉阳区人民政府负责解释。