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三亚市吉阳区怡欣公寓B栋D级危房

改造项目补偿安置方案

（征求意见稿）

为做好吉阳区怡欣公寓B栋D级危房改造工作，消除安全隐患，改善人民群众居住条件，根据国家、省、市有关文件规定，结合改造区域实际，制定本方案。

一、改造范围及基本情况

怡欣公寓B栋位于吉阳区港门村东一路一巷70号，占地面积213.23平方米，土地性质为国有出让，房屋总建筑面积1484平方米（最终面积以实际签约补偿为准），住户54户。

二、改造工作基本原则

（一）依法推进改造工作；

（二）坚持公平、公正、公开的工作原则；

（三）坚持维护业主合法权益。

三、实施主体和法律依据

（一）实施主体

1.实施主体：三亚市吉阳区人民政府；

2.改造工作实施部门：三亚市吉阳区住房和城乡建设局；

3.被改造房屋权利人：项目范围内需改造的居民房屋及其他建筑物、地上附着物的合法产权人。

（二）法律依据

1.《中华人民共和国土地管理法》；

2.《中华人民共和国城乡规划法》；

3.《城市危险房屋管理规定》；

4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

5.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

6.《三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）的通知》（三府〔2013〕43号）；

7.《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）》（三府规〔2021〕23号）。

四、被改造房屋的房屋用途及房屋面积的认定

（一）房屋用途认定

房屋改造范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定：按照房屋所有权证记载的用途确定。房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。

（二）房屋面积认定

1.被改造房屋面积按照房屋所有权证记载的面积（含建筑面积和套内面积）确定，尚未取得房屋产权证的，房屋建筑面积、套内面积按照有资质测绘机构的测绘结果确定。                                                                                                                                                                    2.被改造房屋权利人在签订安置协议时，需将房屋所有权证和其他购房材料原件一并交给实施部门。

五、改造方式及补偿标准

（一）改造方式

本次危房改造方式包括货币补偿、产权调换。

1.货币补偿

被改造房屋权利人选择货币补偿安置，按照被改造房屋的市场评估价格补偿（以建筑面积计价）。

2.产权调换

（1）在不改变国有土地使用权取得方式的情况下，按照被改造房屋套内面积1:1调换安置房屋套内面积。

（2）被改造房屋权利人按照被改造房屋的套内面积，以安置房的建安成本的1/3缴纳危房改造资金，暂定以每平方米1000元的标准计算，多退少补。

（3）被改造房屋权利人在签订补偿安置协议前，需先向实施部门缴纳危房改造资金；签订补偿安置协议后，需在协议规定期限内缴纳超选安置房面积的补差价款。

被改造房屋权利人缴纳的危房改造资金和超选安置房面积的补差价款，上缴至区财政部门，由实施部门作为项目改造资金统筹使用。

（4）被改造房屋权利人在危房改造项目范围内有多套房屋的，可合并被改造房屋面积调换安置房屋。

（二）安置房源及分配

1.安置房源

安置房源由市区两级政府调剂安排，原则上安置到东岸安置区（地块一），具体安置房源由实施主体统筹安排，安置房屋户型和面积以市政府批准或市住房保障中心提供的安置房源为准。

2.安置房分配

（1）按照被改造房屋权利人签订的补偿安置协议时间顺序确定选房顺序；同一日签订补偿安置协议的，采取抽签方式确定选房顺序。

如被改造房屋权利人已预选完安置房的，不适用上述规定。

（2）安置房分配工作由实施主体或实施部门负责组织实施。安置房分配工作开始前，实施主体或实施部门可采取电话通知、张贴告示、登报公告等方式，提前通知被改造房屋权利人选房时间、地点和其它有关事项。

（3）被改造房屋权利人应当在实施主体或实施部门通知的期限内办理安置房收房手续，被改造房屋权利人无正当理由未在通知的期限内办理收房手续的，视为实施主体或实施部门已经交付房屋。

（4）安置房交付标准为毛坯房。

（三）差额面积结算

1.被改造房屋权利人应选择与被改造房屋套内面积相同或相近的安置房屋。如安置房屋套内面积与被改造房屋套内面积有差额，差额面积按以下方式结算：

（1）安置房屋套内面积少于被改造房屋套内面积的，差额面积按照被改造房屋的市场评估价格给予被改造房屋权利人货币补偿。

（2）安置房屋套内面积多于被改造房屋套内面积的，被改造房屋权利人对超出面积部分按安置房屋的市场评估价格结清差价。

2.安置房的市场评估价格（以建筑面积计价），以三亚市吉阳区住房和城乡建设局委托评估机构出具的评估报告为准。

（四）安置房补缴地价款及其他费用

1.因被改造房屋土地性质为出让，安置房土地性质为划拨，如符合政策要求，安置房用地（以套为单位）可由划拨转为出让的，由实施主体将补缴地价款所需费用支付给被改造房屋权利人。

2.被改造房屋有房屋产权证的，换发安置房屋产权证时应得安置房屋面积对应的相关税费由实施主体承担，超出应得安置房屋面积对应的相关税费由被改造房屋权利人承担；被改造房屋未依法取得房屋产权证的，换发安置房屋产权证时相关税费由被改造房屋权利人承担。

（五）被改造房屋装修及其它地上附着物补偿

1.被改造房屋装修按市场评估价格补偿。

2.被改造房屋的空调、电话、有线电视（数字电视）、太阳能热水器等迁移补助费用，参照《三亚市集体土地上征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）有关标准补偿。

（六）临时过渡安置费和搬迁补助费

1.临时过渡安置费

（1）临时过渡安置费标准为3000元/户/月。

（2）自被改造房屋权利人签订补偿安置协议起（如被改造房屋权利人在签订补偿安置协议前，提前从房屋中搬离，自签订临时过渡安置协议起），按照上述标准向被改造房屋权利人发放临时过渡安置费，直至实施主体或实施部门通知其领取安置房钥匙当月止。被改造房屋权利人自搬离之日起停止使用房屋，如被改造房屋权利人搬离后又开始使用房屋的，实施主体有权停发临时过渡安置费。

（3）因安置房的交付标准为毛坯房，自被改造房屋权利人签订补偿安置协议次月起，按照上述标准一次性向被改造房屋权利人发放4个月装修期临时过渡安置费。

2.搬迁补助费

（1）搬迁补助费标准为3000元/户/次。

（2）被改造房屋权利人选择货币补偿方式的，按一次搬迁向被改造房屋权利人发放搬迁补助费；被改造房屋权利人选择产权调换方式的，按两次搬迁向被改造房屋权利人发放搬迁补助费。

    六、被改造房屋的评估

（一）评估机构的选定

参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）有关规定，房地产价格评估机构由被改造房屋权利人协商选定；在规定时间内协商不成的，由实施部门通过组织被改造房屋权利人按照少数服从多数的原则投票决定，或者从已备案的具有相应资质的房地产价格评估机构库采取摇号、抽签等随机方式确定。被改造房屋价值评估时点为本方案发布之日。

（二）评估方式

选定的评估机构依照相关法律法规，对被改造房屋、装修等进行价值评估（评估时排除危房性质），并出具评估报告和分户报告。评估结果应视情况在改造项目范围内进行公示。

被改造房屋权利人或实施部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核；被改造房屋权利人或实施部门对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向三亚市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，最终评估结果以专家委员会鉴定结果为准。

七、保障措施

（一）因本项目涉及危房改造，为保证被改造房屋权利人的生命及财产安全，被改造房屋权利人应按照实施主体或实施部门发出的限期搬离通知中的期限搬迁并腾空房屋并交付拆除。逾期不搬迁腾空房屋的，实施主体或实施部门将按照《城市危险房屋管理规定》有关规定，采取强制解危措施。

（二）实施主体与被改造房屋权利人在签约期限内达不成补偿协议，或被改造房屋所有权人不明确的，由实施部门报实施主体作出补偿决定，依法送达被改造房屋权利人并予以公告。

（三）被改造房屋权利人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由实施主体依法申请人民法院强制执行。

八、附则

（一）本方案所指的“户”，根据土地房屋权证确定，实行“一证一户”；没有土地房屋权证的，根据原购房协议和房屋套数等确定，原则上“一协议（套）一户”。

（二）本方案中未尽事宜，由实施主体与被改造房屋权利人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市有关规定协商解决。

（三）改造工作完成后，房屋所在土地由三亚市人民政府依法收回。

（四）本方案由吉阳区人民政府负责解释。

    （五）本方案自公布之日起实施。