公示（三亚市吉阳区月川老干区国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿））

附件

 

三亚市吉阳区月川老干区国有土地上房屋

征收补偿安置方案（征求意见稿）

 

为保障月川老干区征收工作顺利推进，加快做好征收补偿安置工作，维护征收当事人的合法权益，优化城市环境，提升三亚市整体形象和品位，改善月川老干区居民的居住条件，根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）等国家、省、市有关文件规定，结合月川老干区实际情况，制定本方案。

一、征收范围及基本情况

根据《三亚市人民政府办公室关于三亚市月川村棚户区改造项目土地调查有关事项的通知》（三府办〔2016〕224号），月川老干区征收房屋总占地面积为17403平方米，征收区域涉及房屋138栋、空地4块，征收房屋总建筑面积约83920平方米，涉及被征收户总户数约142户（最终以实际核查数据为准）。征收范围以实际规划红线图为准。

二、指导思想及基本原则

（一）指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，围绕海南自由贸易港建设总体方案，通过推进片区改造，改善城市面貌，提升城市品位、价值和形象，维护被征收人的合法权益，做到依法搬迁、和谐征收。

（二）基本原则

    1.坚持“公开、公平、公正”的征收补偿原则。

2.坚持“先补偿后搬迁”原则。

3.坚持保护合法建筑和打击违法建筑相结合的原则。

三、征收主体和法律依据

（一）征收主体

1.征收人：三亚市吉阳区人民政府

2.征收部门：三亚市吉阳区住房和城乡建设局

3.被征收人：项目征收红线图范围内需要征收的房屋及其他建筑物、地上附着物的合法产权人。

（二）法律依据

1.《中华人民共和国民法典》（2020年1月1日施行）；  

2.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修订）；

3.《中华人民共和国城乡规划法》（2019年4月23日修订）；

4.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

5.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

6.《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）；

7.《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》（三府     〔2015〕112号）；

8.《三亚市房屋征收补偿安置指导意见（试行）》（三府规〔2021〕23号）。

四、被征收房屋认定

（一）征收范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，按照房屋所有权证上记载的用途确定。没有房屋所有权证或房屋所有权证上没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。

（二）被征收房屋建筑面积和套内面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积和套内面积确定。房屋所有权证没有记载的，按照有资质测绘机构的测绘结果确定。

（三）被征收房屋的合法面积，按照以下方式确定：

1.被征收房屋有所有权证的，按照房屋所有权证记载的面积确定合法面积；如房屋所有权证面积小于现状房屋面积的，在可报建面积四层半以内（含四层半）认定合法面积。

2.被征收房屋没有所有权证但有合法报建手续的，在可报建面积四层半以内（含四层半）认定合法面积；如现状房屋面积与可报建面积不符的，在可报建面积四层半以内（含四层半）认定合法面积。

3.被征收房屋没有报建手续但持有土地证或合法土地来源证明的，对现有房屋四层半（含四层半）以下部分，可认定为合法面积并给予补偿。如被征收房屋基底及以上面积超出土地证记载的用地面积，则被征收房屋首层及以上超出以土地证记载面积的属于超建面积，超出部分不认定为合法面积。

五、被征收房屋的征收补偿

（一）房屋补偿

以按照本方案第四条第（三）款认定的被征收房屋合法面积为基数，被征收房屋合法部分征收补偿安置方式分为：货币补偿、产权调换、货币补偿和产权调换相结合三种，具体方式由被征收人自行选定。

1.货币补偿

被征收人选择货币补偿的，按照就地安置房屋（月川安置区）建筑面积的市场评估价值（暂按出让土地23397元/平方米，划拨土地20321元/平方米计算，最终以相关部门审核确定的价格为准）补偿。

2.产权调换

征收人选择产权调换的，在不改变国有土地使用权取得方式的情况下，按照被征收房屋套内（不含地下室）面积调换安置房屋套内面积，调换比例如下：

被征收房屋结构可参照三亚市集体土地征收补偿安置管理的有关规定予以认定。

3.货币补偿与产权调换相结合

被征收人选择产权置换房屋面积小于应安置房屋面积，其差额部分给予货币补偿，按照本方案第五条第（一）项第1款货币补偿标准补偿。

（二）产权调换房屋差额面积结算

被征收人选择产权调换的房屋面积与安置房屋面积存在差额的，按照以下方式结算差额面积：

    1.产权调换后，选择产权调换的房屋面积大于安置房屋面积，差额面积按照本方案第五条第（一）项第1款货币补偿标准给予补偿。

    2.产权调换后，选择产权调换的房屋面积小于安置房面积的，按以下方式进行结算：

（1）差额套内面积在5㎡以内（含5㎡）的部分，暂按所选安置房（以市发改概算批复价格为准）的建安成本价结清差价；

（2）差额套内面积在5㎡以上的部分，按照所选安置房屋套内面积的市场评估价结清差价（如选择月川安置房屋的，暂按安置房套内面积出让土地29012元/平方米、划拨土地25198元/平方米计算，最终以相关部门审核确定的价格为准；如选择其他安置区的，按照所选安置区的安置房套内面积的市场评估价结清差价）；

（3）除安置房户型面积不匹配的原因外，被征收人超选安置房套内面积最大不能超过15㎡。

3.上述“建安成本价”为暂定价，待相关部门最终确定价格后，被征收人应实行“多退少补”。

（三）自改铺面奖励

被征收人自行将临街的底层合法居住房屋改变为商业经营用房，又符合下列三个条件的，对该底层住宅部分按住宅房屋补偿标准补偿以外，同时，再按照就地安置房屋市场评估价格的50%给予货币补偿：

1.持有土地证、合法土地来源证明或房屋权属证书；

2.持有营业执照并正在营业中；

3.本方案公告前连续3年（含3年）以上依法纳税。

（四）房屋装修及其它补偿

1.被征收房屋合法面积部分的装修补偿，被征收人可选择按照市场评估价格补偿或按照800元/平方米进行补偿。

2.树木、青苗和其它地上附着物按市场评估价格补偿，或参照《三亚市人民政府关于印发三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）的通知》（三府〔2013〕43号）执行。违法抢种的树木、青苗一律不给予补偿。

3.被征收房屋的空调、电话、有线电视（数字电视）、太阳能热水器等迁移补助费用，参照《三亚市集体土地上征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）文件规定执行。

六、被征收房屋超建面积部分的补助

被征收人现状房屋面积超出本方案第四条第（三）项认定的房屋合法面积的，超出面积在500平方米（含500平方米）以内部分，按照框架结构1350元/平方米、混合结构1100元/平方米、砖木结构850元/平方米的标准给予建安材料费补助，装修按房屋建筑面积每平方米500元标准给予补助；超出面积在500平方米以上部分，不予补助。

七、被征收房屋的评估

（一）评估机构的选定

房地产价格评估机构由被征收人协商选定（应经半数以上被征收人同意）；协商不成的，由征收部门组织被征收人代表从已在三亚市备案的评估机构库中随机抽取；若被征收人未能推选出代表的，由征收部门从三亚市已备案的评估机构储备库中采取随机抽取方式确定。被征收房屋价值评估时间节点为房屋征收决定公告之日。

（二）评估方式

选定的评估机构依照相关法律法规，被征收房屋、装修等进行价值评估，并出具评估报告。评估结果应视情况在征收项目范围内进行公示。

被征收人或征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估；被征收人或征收部门对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向三亚市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，最终评估结果以专家委员会鉴定结果为准。

八、搬迁补助和临时过渡安置费用

（一）搬迁补助费

搬迁补助费标准为3600元/户/次。被征收人选择货币补偿方式的，按一次发放搬迁补助费；被征收人选择产权调换方式、货币补偿和产权调换相结合方式的，按两次发放搬迁补助费。

（二）临时过渡安置费

1.被征收人选择货币补偿的，不给予发放临时过渡安置费；被征收人选择产权调换、货币补偿和产权调换相结合方式的，向被征收人发放临时过渡费由其自行过渡安置。根据安置房屋套内面积，分为以下三类标准发放：

（1）安置房屋套内面积在180平方米以下的（含180平方米），按4000元/户/月的标准发放临时过渡安置费。

（2）安置房屋套内面积在180平方米以上、360 平方米以下的（含 360平方米），按5000元/户/月的标准发放临时过渡安置费。

（3）安置房屋套内面积在360平方米以上的，按6000元/户/月的标准发放临时过渡安置费。

2.临时过渡安置费发放期限从被征收人签订征收补偿安置协议并腾空房屋当月起计算至征收人通知办理收房手续当月止；自征收人通知被征收人办理收房手续当月起算，征收人向被征收人一次性发放4个月的装修期临时过渡安置费，之后停止发放临时过渡安置费。

九、搬迁奖励

积极配合进行清点、丈量和登记，按规定时间内签订房屋征收补偿安置协议，同时，在签订房屋征收补偿安置协议时间内搬迁腾空房屋的被征收人给予奖励，具体奖励情况如下：

（一）被征收人在房屋征收决定公告之日起60日内（含60日）签订房屋征收补偿安置协议并在收到补偿款后7日内搬迁腾空房屋的，一次性给予人民币8万元/户的奖励。

（二）被征收人在房屋征收决定公告之日起60日后至90日内（含90日）签订房屋征收补偿安置协议并在收到补偿款后7日内搬迁腾空房屋的，一次性给予人民币5万元/户的奖励。

（三）被征收人在房屋征收决定公告之日起90日后至120日内（含120日）签订房屋征收补偿安置协议并在收到补偿款后7日内搬迁腾空房屋的，一次性给予人民币2万元/户的奖励。

（四）被征收人在房屋征收决定公告之日起超过120日签订房屋征收补偿安置协议和搬迁的，不给予任何货币奖励。

十、土地现状未建房或已建房屋但面积少于原可批准建设面积的征收补偿

月川老干区是三亚市人民政府批准的安置区，具有合法国有土地使用权来源手续，对月川老干区土地现状未建房，或已建房屋但面积少于原可批准建设面积，按以下方式实施征收补偿：

（一）土地现状未建房，被征收人可在以下两种方式之一进行补偿：

1.被征收人选择安置房屋的，可在原批准建设面积（按混合结构1:0.95比例进行调换）内选择安置房屋面积。因被征收人无房屋面积用于抵扣安置房屋面积，则被征收人选择的安置房屋面积须按所选安置房的建安成本价缴纳建安成本；

被征收人选择的安置房屋面积小于可选安置房屋面积的，差额面积不予补偿；被征收人选择的安置房屋面积大于可选安置房屋面积的，按照本方案第五条第（二）项第2款进行补差。

2.被征收人选择货币补偿的，按土地现状进行市场评估，按评估价给予货币补偿。

（二）土地现状已建房屋但面积少于原可批准建设面积，可选择以下二种方式之一进行补偿：

1.被征收人选择货币补偿的，已建房屋部分按照本方案第五条第（一）项第1款货币补偿标准补偿。

2.被征收人选择产权调换的，对已建房屋面积部分按照第五条第（一）项第2款产权调换比例给予调换房屋；对可报建批准面积扣除已建设面积部分，可按混合结构1:0.95比例选择安置房屋，被征收人选择安置房屋的面积须按所选安置房的建安成本价缴纳建安成本。

3.被征收人选择货币补偿与产权调换相结合方式的，按照本方案第五条第（一）项第3款进行补偿，不再计算可报建批准面积。

（三）被征收人按照所选安置房建安成本价向征收人缴纳的建安成本与应得的征收补偿款相抵后，多退少补。

（四）土地现状未建房的，没有搬迁补助费、临时过渡安置费、搬迁奖励。土地现状已建房屋但面积少于原可批准建设面积的，房屋装修和其他补偿、搬迁补助费、临时过渡安置费、搬迁奖励等，按照本方案有关规定执行。

十一、安置房房源和分配

（一）安置房房源

被征收人选择产权调换的，可以就地安置于月川安置区也可以选择其他安置区房屋，具体安置房源由征收人统筹安排，安置房屋户型和面积以市政府批准或市住房保障中心提供的安置房源为准。

选择其他安置区安置的，以就地安置房（月川安置区）市场评估价值为基础，按照所选安置区安置房的市场评估价进行等价值置换，差额面积按照所选安置房的市场评估价结算。

（二）安置房的分配

    1.按照被征收人签订的征收补偿安置协议时间顺序确定选房顺序；同一日签订征收补偿安置协议的，采取抽签方式确定选房顺序。

2.安置房分配工作由征收部门负责组织实施。安置房分配工作开始前，征收部门可采取电话通知、张贴告示、登报公告等方式，提前通知被征收人选房时间、地点和其它有关事项。

3.被征收人应当在征收人通知的期限内办理安置房收房手续，被征收人无正当理由未在通知的期限内办理收房手续的，视为征收人已经交付房屋。

4.安置房交付标准为毛坯房。

十二、保障措施

（一）征收部门与被征收人在规定期限内（以房屋征收公告为准）达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报三亚市吉阳区人民政府作出补偿决定，依法送达被征收人并予以公告。

（二）执法部门对征收范围内的抢建、抢种及违法建筑依法予以打击。

（三）参与征收补偿安置工作的相关人员，必须严格执行有关法律、法规、政策和本方案的规定，接受社会监督。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

（四）对影响改造安置正常工作秩序，采取干扰、围攻、殴打等方式阻碍工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

十三、附则

（一）本方案中的“户”按下列原则确定：被征收房屋有房屋所有权证书的，按照“一证一户”原则确定；没有房屋所有权证书的，按照“一栋一户”的原则确定。

（二）本方案中“四层半”的含义：“四层”是指地上建筑四层总面积；“半层”是指地上四层平均每层面积的一半（计算方法：半层面积=地上四层总面积×1/4×50%）（含本数）。

（三）本方案中未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）和其他有关规定，由征收部门会议讨论确定。

（四）本方案由三亚市吉阳区人民政府负责解释。

（五）本方案自批准发布之日起施行。